宅地建物取引 ワンポイントアドバイス
[１１] 賃借人が破産した場合の法的処理
私が賃貸しているアパートの賃借人が破産をしました。
契約書には，入居者が破産した場合には，契約を解除できるとの規定があります。この規定を根拠に退去を求めることは可能でしょうか？
また，滞納している家賃の扱いはどうなるのでしょうか？
契約書には，入居者が破産した場合には，契約を解除できるとの規定があります。この規定を根拠に退去を求めることは可能でしょうか？
また，滞納している家賃の扱いはどうなるのでしょうか？
破産したことを契約解除事由としていたとしても，それだけでは退去を求めるのは難しいですが，家賃の滞納があれば契約を解除することはできます。
賃 貸借契約書に「賃借人が破産をしたときには，賃貸人は賃貸借契約を解除することができる」との条項がある場合に，賃貸人はこの条項によって契約を解除できるでしょうか。アパート等の賃貸借において，賃借人が破産した場合には，賃貸借を解除して，直ちに建物から出て行って貰うことができるのでしょうか。
結論から言えば，入居者が単に破産をしたというだけで，建物から退去してもらうことはできません。
旧民法第６２１条では，賃借人が破産すると，賃貸人から解約の申し入れができる事が定められていたのですが，現在は，同条が削除されているので，賃貸人から解除することはできなくなりました。
また，特約で同様の規定を定めていても，賃借人に不利な条項として，借地借家法に反して無効とされてしまいます。実際も，破産者はいつでも賃貸物件から退去しなければならないとすると，破産者が住むところがなくなり酷な結果ともなります。
ただ，実際には，入居者が破産した場合には，単に破産をしたというだけではなくて，家賃の滞納があることが多いかと思います。借金返済のために家賃が払えないことが多いからです。その場合には，逆に明け渡しが認められなければオーナー側に酷なので，当然，通常の家賃滞納事例と同様に，契約を解除して，建物の明渡しを請求することが可能になります。
なお，滞納家賃については，破産開始決定までの家賃は，通常の破産債権となってしまい，財団があれば配当を受けられるにとどまります。
もっとも，破産決定後の家賃については，破産管財人の管理下にあるので，財団債権として随時弁済を受けることができます。
また，敷金については，滞納家賃等の担保のために差し入れられているので，滞納家賃があれば，建物明け渡し時に相殺をすることができます。