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宅地建物取引 ワンポイントアドバイス

[11] 賃借人が破産した場合の法的処理

 私が賃貸しているアパートの賃借人が破産をしました。
 契約書には,入居者が破産した場合には,契約を解除できるとの規定があります。この規定を根拠に退去を求めることは可能でしょうか?
 また,滞納している家賃の扱いはどうなるのでしょうか?

 破産したことを契約解除事由としていたとしても,それだけでは退去を求めるのは難しいですが,家賃の滞納があれば契約を解除することはできます。
貸借契約書に「賃借人が破産をしたときには,賃貸人は賃貸借契約を解除することができる」との条項がある場合に,賃貸人はこの条項によって契約を解除できるでしょうか。
 アパート等の賃貸借において,賃借人が破産した場合には,賃貸借を解除して,直ちに建物から出て行って貰うことができるのでしょうか。
 結論から言えば,入居者が単に破産をしたというだけで,建物から退去してもらうことはできません。

旧民法第621条では,賃借人が破産すると,賃貸人から解約の申し入れができる事が定められていたのですが,現在は,同条が削除されているので,賃貸人から解除することはできなくなりました。

 また,特約で同様の規定を定めていても,賃借人に不利な条項として,借地借家法に反して無効とされてしまいます。実際も,破産者はいつでも賃貸物件から退去しなければならないとすると,破産者が住むところがなくなり酷な結果ともなります。

 ただ,実際には,入居者が破産した場合には,単に破産をしたというだけではなくて,家賃の滞納があることが多いかと思います。借金返済のために家賃が払えないことが多いからです。その場合には,逆に明け渡しが認められなければオーナー側に酷なので,当然,通常の家賃滞納事例と同様に,契約を解除して,建物の明渡しを請求することが可能になります。

 なお,滞納家賃については,破産開始決定までの家賃は,通常の破産債権となってしまい,財団があれば配当を受けられるにとどまります。
 もっとも,破産決定後の家賃については,破産管財人の管理下にあるので,財団債権として随時弁済を受けることができます。

 また,敷金については,滞納家賃等の担保のために差し入れられているので,滞納家賃があれば,建物明け渡し時に相殺をすることができます。